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不動産売却のポイント[ Point/ ]
不動産売却は大きなお金が動く重要なお取引。「失敗したくない」と思われるのは当然のことです。こちらでは、函館市の不動産会社「蒲生商事」が、不動産売却成功のポイントをご紹介します。
家やマンション、土地などの売却の流れ、売却にかかる費用、不動産会社の選び方、成功させるための考え方について、それぞれのポイントをわかりやすくご説明します。不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
売却の流れ
| STEP 1 | 査定を依頼する | 物件が実際にいくらで売れるのか、不動産会社に査定してもらいます。査定には、実際に訪問せずお客様からお聞きした情報や市場動向だけで行う「机上査定」と、担当者が現地を訪問して物件を確認して行う「訪問査定」があります。査定が完了すると、不動産会社から査定額が提示されます。 |
|---|---|---|
| STEP 2 | 売却を依頼する | 不動産会社が提示した査定額や売却方針にご納得いただけましたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがありますので、お客様の希望する売却方針に合った契約を結びましょう。 |
| STEP 3 | 売却活動を進める | 不動産会社はチラシやホームページ、SNSへの情報掲載などなど様々な手段を駆使して、できるだけご希望の価格で早く売却できるように売却活動を進めます。購入希望者が現れたら、価格や諸条件などの交渉を行います。 |
| STEP 4 | 売買契約を結ぶ | 買い主様との交渉がまとまったら、不動産売買契約を締結します。一般的にはこの時点で、物件価格の10％程度の手付金を受領します。 |
| STEP 5 | 物件の引き渡し | 買い主様から物件の残金を受領し、所有権移転手続きを行います。住宅ローンの残債がある場合には、ローンの抵当権抹消手続きも必要です。物件の鍵を買い主様にお渡しすることで、物件の引き渡し完了となります。 |
売却の諸経費
不動産売却にかかる費用は、大きく分けて「仲介手数料」「譲渡税」「登記費用」「印紙代」「引っ越し費用」の5つです。それぞれの費用についてご説明します。
仲介手数料
不動産の仲介売却を依頼した不動産会社に対して、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。成功報酬ですから、売買が成立しなければ支払う必要はありません。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により、その上限が定められています。
400万円以上の物件のお取引においては、「取引価格×3%+6万円」（税別）という計算式になります。たとえば売却価格が1,000万円の場合、「1,000万×3％+6万」なので、36万円、これに消費税10％を加えた396,000円が仲介手数料となります。
譲渡所得税
不動産売却で、購入にかかった金額よりも高く売れた場合には、その利益に対して譲渡所得税や復興特別所得税、住民税がかかります。売却をしても損失が出た場合には、譲渡所得にかかる税金を支払う必要はありません。
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却代金－（購入代金＋購入にかかった諸経費－売却にかかった諸経費）
| 所 得 税 | 譲 渡 費 用 | 特 別 控 除 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 所 得 税 | 売却した土地や建物の購入価額(建物は減価償却後)／購入の際に支払った立ち退き料・移転料／売買契約書の貼付した印紙税／登録免許税や登録手数料／不動産取得税／搬入費や据付費／建物等の取壊し費用などがあります。購入時の契約書、領収書によって確認します。 実際の取得費が不明の場合は譲渡価額の5％となります。 |
譲 渡 費 用 | 土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料／売却に伴う広告費や測量費／売買契約書に貼付した印紙税／売買に伴い支払う立ち退き料／建物等の取り壊し費用などがあります。 | 特 別 控 除 | これは、国の政策的な配慮によって設けられているもので、居住用財産を売った場合の3,000万円の特別空所、特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の1,500万円の特別控除などがあります。 |
譲渡所得に対してかかる税率は、不動産の所有期間によって異なります(※下表参照)。また一定の要件を満たしたマイホームには、最高3,000万円までの特別控除の適用があります。お客様の状況によって異なる場合がありますので、詳しくはご相談ください。
登記費用
住宅ローンを利用して物件を購入している場合、物件は金融機関によって抵当権が設定されています。買い主様に引き渡す前に抵当権の抹消手続きが必要ですので、登録免許税と、抹消登記を依頼する司法書士への報酬が発生します。
また、登記上の住所と現在の住所が一致していない場合、不動産を売却するには、住所変更登記が必要となります。
引っ越し代
住み替え先への引っ越し費用も考慮にいれておきましょう。なお、売却時点で住み替え先が未完成の場合、仮住まいのための費用も必要になります。住み替えの際には、売却と購入のタイミングに注意しましょう。
また、修繕・リフォーム渡しや更地渡しなどを引き渡しの条件としている場合には、その費用も必要です。
印紙代
不動産の売買契約書には印紙税法により、契約金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。税率は、令和4（2022）年3月31日作成分まで、以下の軽減措置がとられています。
| 契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 500万円～1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円 | 3万円 |
不動産会社の選び方
不動産売却は専門的な知識やノウハウを必要とする高度なお取引です。不動産売却を成功させるコツは、不動産会社選びにかかっているともいえるでしょう。こちらでは、不動産売却を成功に導くための不動産会社選びについてご紹介します。
お客様の思いを大切にしてくれる会社か
不動産売却には大きく「仲介」と「買取」の2つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
不動産会社によっては、お客様のご要望をきちんと把握せず、会社側の都合を押し付けて、強引に売却を迫るところもあるようです。お客様にメリットやデメリットをご理解いただけないまま売却を進めると、後々のトラブルにつながってしまいます。
お客様のご要望に沿って、最適な提案をしてくれる不動産会社であれば、売却の依頼も安心して行えるでしょう。
地域密着の会社か
地域密着の会社は、地域の相場や、その土地ならではの不動産事情を熟知しています。お客様の不動産をどのような形でアピールするのが最適であるかを、蓄積してきたノウハウをもってご提案できます。
また売却する不動産と距離が近いことが多いため、状況もこまめにご報告できます。近隣に会社がある点は、お客様にとって信頼と安心につながるでしょう。
経験豊富で、不動産売却に実績があるか
新築物件の売買が得意な会社、中古住宅の売買が得意な会社、賃貸が得意な会社、土地の売買が得意な会社など、不動産を取り扱う会社にはそれぞれ得意分野があります。不動産売却を任せるのであれば、不動産の売却に実績がある会社にお願いするのが安心でしょう。
不動産売却の経験が浅い会社の場合、正しい査定額を算出してくれるとはかぎりません。地域相場に合わない査定額で売りに出しても、売却までに時間がかかったり、値下げを余儀なくされたりするケースもあります。
また、その会社が地域でどれくらい事業を続けてきているのかも重要です。長く続いている会社は、地域から信頼を集めている「証」になるからです。会社概要や不動産の売買実績、お客様の声などをしっかり確認して、不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産売却を成功させるための考え方
とくに初めての不動産売却の場合、お客様が当初考えていた希望価格のまま売却できるケースは珍しいでしょう。不動産売却を成功させるためには、お客様ご自身の考え方も重要になります。
こちらでは、不動産売却を成功に導くための考え方のポイントをご紹介します。
物件購入者の気持ちになって考えましょう
不動産を売却するには、購入者の立場で考えることが大切です。「なぜその物件を手放すのか」「何か欠点がある物件なのでは？」と思ってしまうと、買い手側も二の足を踏んでしまいます。物件のメリット、デメリットを正直に伝えると、購入者に信頼感を与えられるでしょう。
物件の魅力を最大限アピールしましょう
物件の魅力を熟知しているのは、持ち主様です。「この窓から見える景色がきれい」「夜は静か」など、住人だからこそ知っている物件の魅力を、不動産会社の担当者にぜひお伝えください。もちろん担当者からもアピールしますが、住人の方からのコメントを頂ければ、より購入者に伝わります。
信頼できる不動産会社を選びましょう
不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社選びがもっとも重要です。不動産売却は専門的な知識が必要なお取引であり、お客様自身だけで売却するのは容易ではありません。
売買実績に自信のあるパートナーとの二人三脚によって、不動産売却は成功につながります。信頼できるパートナーだからこそ、適正な売り出し価格のアドバイスを行い、お客様のご事情に沿った売却プランを立案できます。
函館で不動産業を40年以上営む蒲生商事は、お客様との信頼関係を第一に考え、事業を行ってまいりました。これまで培ってきた地域ネットワークを大切に、お客様のご要望に沿った売却のお手伝いをしてまいります。不動産売却は安心して蒲生商事にお任せください。
